不動産売却ガイド 編集者

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家や土地の売却にかかる費用、税金は?【戸建て・マンション・土地】

所有している戸建てやマンション、土地などの不動産を売却した場合、購入者から売買代金が支払われますが、売主には税金などの諸費用がかかります。

そこで、不動産を売却した際に売主が支払うことになる諸費用についてご説明します。

不動産を売却した時にかかる諸費用

売主が支払う費用には大きく分けて以下のようなものがあります。

  1. 税金(印紙税、登録免許税、不動産譲渡所得税)
  2. 仲介手数料
  3. 住宅ローンの一括返済による繰上返済手数料
  4. 司法書士への支払い(抵当権抹消登記をする場合)

1. 税金

不動産を売った場合、以下の税金がかかります。

  • 売買契約書に貼る印紙の「印紙税」
  • 抵当権抹消登記の登録免許税
  • 不動産譲渡所得税(売却益が出た場合)
  • 住民税(売却益が出た場合)

売買契約書に貼る印紙の「印紙税」

購入者と正式に契約を結ぶ際に、売買契約書を作成します。

この売買契約書には必ず印紙を貼らなくてはいけませんので、その印紙税がかかります。

ちなみに、もし印紙を貼らなかった場合(印紙税を納付しなかった場合)は、過怠税(かたいぜい)という税金が課せられ、本来納付すべき金額の3倍の金額を納付しなければならなくなりますので注意しましょう。

契約書に貼る印紙の費用を誰が負担するかについては、以下の2種類の方法があります。

■ 売主と買主の両者で印紙税を負担する場合

売買契約書を2通作成し、その契約書を売主と買主それぞれが保管する場合、「売主の契約書に貼る印紙は売主が負担し、買主の契約書に貼る印紙は買主が負担する」という方法があります。

売主と買主が同じ金額を支払うことで不公平感もなく、自身の契約書の印紙は自分で支払うとういうことでとても自然です。

実際に、売主と買主がどちらも個人の場合は、この方法が一般的です。

■ 買主のみが印紙税を負担する場合

通常、売買契約書は原本を2通作成し、その契約書(原本)を売主と買主でそれぞれ1通ずつ保管するのが一般的ですが、「買主が原本を保管し、売主はそのコピーを保管する」という方法もあります。

印紙は契約書に必ず貼らなくてはいけませんが、コピーの場合は貼る必要がありません。

この場合、買主の契約書(原本)に印紙を貼るだけですみますので、印紙税を負担するのは買主のみとなります。

ただ、この方法は個人同士で売買となる場合は、あまり一般的ではありません。

» 印紙税(印紙代)について、もっと知りたい方はこちら

抵当権抹消登記の登録免許税

売却しようとしている不動産に抵当権が設定されている場合は、売却の段階で「抵当権抹消の登記」が必要になります。

そして、この抵当権抹消登記をするためには「登録免許税」がかかります。

「>抵当権抹消登記の登録免許税」については、不動産ひとつに対して1,000円となります。

具体的には、土地だけの登記なら1,000円の登録免許税、土地と建物の場合は不動産が二つということになりますので登録免許税は2,000円となります。

不動産譲渡所得税(売却益が出た場合)

不動産を売却して売却益(利益)が出た場合は「不動産譲渡所得税」がかかります。

この「不動産譲渡所得税」は、その不動産に住んでいたのかどうか、その不動産を所有してから5年を超えるかどうかなどで支払う金額が異なります。

所得税の納付期限は、確定申告の期限と同じで3月15日(当日が土日の場合は翌日)となっています。

住民税(売却益が出た場合)

不動産の売買で売却益が出た場合は、その利益が課税対象となり住民税がかかります。

ただ、住民税については別途申告は必要ありません。
確定申告で所得税の申告をすれば、「住民税」の申告もしたことになります。

住民税は、確定申告後に住民税納付書が送付されてきますので、その納付書を確認すれば税額が分かります。
支払い方法は、通常4期に分けて納付できるようになっています。


税額について詳しく知りたい方は国税庁のホームページで詳細を確認することが可能です。

ただ、初めて不動産を売却される方にとって税金の計算というのはとても難しい内容になりますので、まずは査定を依頼した不動産会社の担当者に相談されることをおすすめします。

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2. 仲介手数料

仲介手数料は、不動産の売買が成立した場合に不動産仲介業者に支払う手数料です。

仲介手数料は、売買価格によってその金額が決まります。

売買価格が400万円以下の場合

売買価格が400万円以下の場合は、以下のようにして仲介手数料を求めます。

200万円以下の部分については、売買価格の5%
200万円を超えて400万円以下の部分については、売買価格の4%

上記によって求められた金額に、さらに消費税を足すことで仲介手数料が計算できます。

売買価格が400万円を超える場合

売買価格が400万円を超える場合、仲介手数料は以下の計算方法で求めます。

売買価格 × 3% + 6万円 + 消費税

仲介手数料 早見表

上記の計算では少し面倒だと思いますので、以下の早見表を参考にされてみてください。
※以下の仲介手数料は、消費税(8%)込みの金額です。

売買価格 仲介手数料
500万円 226,800円
1,000万円 388,800円
1,500万円 550,800円
2,000万円 712,800円
2,500万円 874,800円
3,000万円 1,036,800円

なお、この仲介手数料は宅地建物取引業法で定められた上限の金額となります。
不動産会社によっては、安く設定している会社もありますので、不動産会社の担当者に確認されるとよいでしょう。

ちなみに、仲介手数料は買主を見つけてくれたことに対する成功報酬のようなものですので、不動産の仲介を依頼しても、買主が現れなかった場合には仲介手数料の支払いは必要ありません。
ただし、売主側から特別な事情もなく一方的に仲介の契約を解除した場合には、違約金が発生しますので注意しましょう。

仲介手数料を支払うタイミング

不動産会社に仲介手数料を支払うタイミンングとしては、一般的に
・売主と買主による売買契約が締結された時点で、仲介手数料の半額
・買主から売買代金の支払いが全て完了した段階で、残りの仲介手数料
を支払う流れになります。

» 仲介手数料について、もっと知りたい方はこちら

3. 一括繰上返済手数料

最近は、支払っている住宅ローンの一部繰上返済で手数料がかかることはほとんどありませんが、一括返済に関しては金融機関によって手数料が発生する場合があります。

金融機関によってその手数料が変わりますし、書面で手続きをするかネットバンキングで手続きをするかでも手数料の金額が変わる場合があります。

そのため、一括返済をする場合には、事前に借り入れをしている金融機関へ「一括繰上げ返済手数料」の金額を確認されるとよいでしょう。

その手数料は金融機関によって大きく異なりますが、目安としては、0円(無料)~5万円程度となります。

なお、住宅ローンを借り入れているということは、その不動産に抵当権が設定されていると思います。
この抵当権は、住宅ローンを完済したからといって自動的になくなるものではありません。

抵当権を抹消するためには、「抵当権抹消の手続き」が必要になりますので気をつけましょう。

4. 司法書士への支払い(抵当権抹消登記をする場合)

不動産を売却して住宅ローンの返済が完了した場合、抵当権を抹消するためも「抵当権抹消登記」を行う必要があります。

ただ、抵当権抹消登記を行うためには、住宅ローンの完済後に金融機関から受け取る書類を法務局に提出するだけでなく、登記申請書を作成するなどの手続きがいろいろとあり、とても複雑な作業となります。

そこで、通常は司法書士に抵当権抹消登記を依頼するのが一般的です。

抵当権抹消登記を司法書士に依頼した場合は、司法書士に支払う費用も必要です。

抵当権抹消登記を司法書士に依頼した場合の費用は、司法書士事務所によって価格が異なりますし、不動産やその登記の内容によって異なりますが、目安として20,000円~30,000円ぐらいになります。

まずは相談しやすい不動産会社を見つけることが大切

不動産の売却では、どのような費用がかかるかといったことだけでも複雑な面があります。

そのため、一般の方が税金や各種手数料などを計算するのは大変なことだと思います。

不動産を売却する際には、まず早い段階で相談しやすくて信頼できる不動産会社を見つけることが大切です。

まだ不動産会社を見つけていなくて、これから不動産会社を探される場合は「一括査定サイト」をおすすめします。

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不動産売却ガイド 編集者

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不動産売却ガイド 編集者

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不動産鑑定事務所での経験を活かし、読者の方へ不動産売買に関する役立つ情報をご提供できるよう努めています。