不動産売却ガイド 編集者

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瑕疵担保責任とは? 不動産に欠陥があると売却後に損害賠償を請求される

不動産を売る場合、売主には「瑕疵担保責任」という責任を負っています。

知らないまま取引して後からトラブルになってはいけませんんので、その「瑕疵担保責任」についてご説明します。

瑕疵担保責任って何?

瑕疵担保責任は、難しい漢字が使われていますが「かしたんぽせきにん」と読みます。

この「瑕疵」というのは、一言で分かりやすく言うと「欠陥や不具合」のことです。

ただ、誰でもパッと見てすぐ気付くような欠陥(例えばクロスが剥がれているなど)であれば、売却する際に傷み具合が価格に反映されていると思いますので、この場合は特に瑕疵担保責任は問題にはなりません。

瑕疵担保責任で問題になるのは、「隠れた瑕疵」がある場合です。

隠れた瑕疵とは

「隠れた瑕疵」とは、普通のチェックでは売主も買主も発見できないような欠陥のことをいいます。

つまり、売主も買主も気付かないまま取引をして、不動産を売却した後になって、その欠陥が判明するようなことをいいます。

瑕疵担保責任はどんな責任を負うの?

瑕疵担保責任については法律(民法)で定められていて、「瑕疵が発見された場合、買主はその瑕疵を発見してから1年間は、売主に対して損害賠償を請求できる」とされています。

また、その瑕疵の問題が大きすぎて損害賠償では解決できない場合(契約の目的を達成できない場合)には、契約の解除も請求できると定められています。

例えば、不動産を売却してから3年後に「土壌汚染」があることが判明した場合、買主は売主に対して、その土壌汚染の損害賠償を請求することができるということです。

ただ、法律では、その瑕疵を発見してから1年間は損害賠償を請求できるとなっているだけで、その発見は何十年経った後でも良いことになっています。

つまり、不動産を売却して30年後に瑕疵が見つかってしまうと損害賠償を請求されてしまうということです。

さすがに、30年経った後でも損害賠償を請求される可能性があると思うと、売却するのが怖くなってしまいますよね。

そこで、法律では上記のように定められていますが、実際の不動産取引では、契約書でその期限を設けていることが一般的です。

不動産の取引では、瑕疵担保責任は「3ヶ月」が一般的

前述のとおり、瑕疵担保責任があることによって30年後でも損害賠償を請求されてしまうのは現実的ではありません。

そこで、不動産の取引では、通常、瑕疵担保責任の期間(期限)を契約書に記載し、売主と買主の合意のもとで売買契約が結ばれています。

このように両者の合意によって規定を変更することを、専門用語で「任意規定」と呼びます。

不動産の売買では、瑕疵担保責任の期間は「3ヶ月」が一般的です。

この場合、不動産の売買が成立してから3ヶ月を過ぎて何も瑕疵が見つからなかった場合、売主は瑕疵担保責任を負わなくてすむようになります。

このような期間(期限)を設けることで、売主の負担は軽減されます。

瑕疵担保責任の期間は自由に決められる

不動産の売買では、瑕疵担保責任の期間は3ヶ月が一般的ですが、絶対に3ヶ月にしないといけない訳ではありません。

売主と買主の両者で合意すれば、自由に決めることができます。

もっと期間を長くすることもできますし、場合によっては瑕疵担保責任を免責するという内容も可能です。

免責とは、「瑕疵担保責任」という法律を適用しないということです。

例えば、売主自身も建物の中を確認することができず、買主も建物の内覧ができないような状態の場合などは、どんな欠陥があるか売主も分かりませんが、いろんな欠陥がある可能性が高いと思えば、契約書に「瑕疵担保責任を免責」にする条文を設けて取引することも可能です。

もちろん、このような場合には買主にとっては何も得がありませんので、その分ほど大きく値下げをすることで取引が成立する場合もあります。

具体的な「瑕疵」とは?

不動産の取引で考えられる具体的な瑕疵は、以下のとおりです。

建物

建物で問題になりやすい瑕疵は、「シロアリ被害」や「雨漏り」、「床下の腐食」などです。

建物がシロアリにやられている場合、その柱などは内部がスカスカの状態になってしまうため建物の強度も落ちてしまいます。

そのような状態では、建物の修繕に大きな費用が発生してしまうため、損害賠償も大きな金額となります。

雨漏りは、天井から水がポトポトと落ちてくる状態であれば売主も気付くことができますが、天井裏に大きなシミができている場合もあります。

床下の腐食は、実際に床下に潜ってチェックをすれば確認することができますが、一般の方ではなかなか難しい部分でもあります。

上記のような問題は、売主にとっても気付きにくい部分ですが、実際に瑕疵担保責任を負ってしまうため注意が必要です。

土地

土地で問題になりやすい瑕疵は、「地下埋設物の存在」と「土壌汚染」です。

土地については、土の中にどんな問題があるか一般の方には分からないことですので、建物以上に難しい面があります。

地下埋設物の存在」とは、例えば地中にコンクリートの塊やゴミが大量にある場合などです。

ただ、住んでいる時に何もしていなくても、その土地に移り住む前から地下埋設物があったという場合も多くあります。

だからといって、「地下埋設物」があるか確認するために、土を深く掘り返すというのは現実的ではありません。

そのため、地下埋設物については、売買契約の段階で契約書に「瑕疵担保責任の免責」を記載しておく方が無難です。

また、「土壌汚染」は、地中に有害物質がある場合のことですが、これも一般の方が把握するのはかなり難しいと言わざるを得ません。

少し離れたところにある化学工場の有害物質が地下水を通って、売却する物件の土地が土壌汚染されているという可能性もゼロではありません。

確かに土壌汚染の調査をしてくれる専門会社もありますが、通常はかなり深くまで調査する訳ではありませんので、その調査をしたからといって、必ず問題が解決したとは言い切れない部分があります。

もし土壌汚染された土地をキレイな状態に浄化するためには、莫大な費用がかかります。
つまり、土地を売却した後で瑕疵担保責任を追及された場合、莫大な金額の損害賠償となってしまいます。

そのため、土地の瑕疵を把握することは現実的に大変難しいため、売買契約の際に「瑕疵担保責任を免責」にしておくことが重要です。

もちろん、売買契約ですので買主の合意が必要になりますが、土地について瑕疵担保責任を免責することは不動産の売買契約では一般的なこととなります。

なお、「瑕疵担保責任」は上記のような物理的な欠陥だけでなく法的なものにも該当します。

法的なものとは、例えば土地を購入して建物を建てようとしたら、実はその土地が都市計画道路に含まれていて、建築する建物に制限がかかっていた、といった場合などです。

そのため、不動産の売却前にはできるだけ瑕疵がないか注意深く確認することが必要です。

売主が知っていることは必ず伝えなければならない

以上の内容は、売主が瑕疵(欠陥)を知らないという前提で話を進めましたが、もし売主が把握している問題があるのであれば、売却前に必ず買主に伝えなければなりません。

もし、何か問題があるのを知っていたのに買主に秘密にしたまま売却をした場合は、瑕疵担保責任ではなく別の問題が発生してしまいますので、必ず事前に伝えるようにしましょう。

インスペクションの活用がオススメ

「インスペクション」とは不動産診断のことで、中古物件を売買する際、不動産の状態に問題がないかチェックすることです。

「インスペクション」は、2018年4月から、不動産会社が売主と買主に対して「インスペクション」について伝えることが義務づけられました。

このインスペクションでは、売却する物件について専門家が打診棒やレーザー測定器などを使用して、目では確認できない箇所まで幅広く専門的な調査を行ってくれます。

そのため、売主自身も気付かなかった問題を洗い出してくれますので、将来、瑕疵担保責任を追及されるリスクをかなり減らすことができます。

また、インスペクションを受けた物件となると、購入希望者から何か問題がありそうだと不安に思われることもなくなり、購入希望者も安心して購入しやすくなりますので、売れやすくなるといったメリットもあります。

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不動産の査定を依頼して相談してみよう

不動産を売却する場合、まずは査定を依頼することになりますが、複数の不動産業者に査定を依頼するようにしましょう。

一社だけに査定を依頼してしまうと、その査定価格が適正なのか判断ができませんし、どの会社が一番信頼できるかといった会社同士の比較もできません。

そのため、複数の不動産業者に一括で査定を依頼できる「一括査定サイト」の利用をおすすめします。

この「一括査定サイト」を利用して、その中で一番信頼できると思った不動産業者を探し出し、瑕疵担保責任のことやインスペクションについて相談されると良いでしょう。

不動産業者の担当者は、買主を見つけるだけでなく売買契約の際にも親身に対応してくれますので、瑕疵担保責任のことなど不安な点はしっかり相談するようにしましょう。

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不動産売却ガイド 編集者

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不動産売却ガイド 編集者

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不動産鑑定事務所での経験を活かし、読者の方へ不動産売買に関する役立つ情報をご提供できるよう努めています。