不動産売却ガイド 編集者

不動産売却ガイド 編集者



他人に賃貸中のマンションや一戸建てを売却するときの注意点

賃貸

転勤などの理由で引っ越しをするため、それまで住んでいた不動産を他人に賃貸することにしたものの、しばらくして、その不動産を売却したいと考える所有者の方も多くいらっしゃいます。

貸しているマンションを売ることができるのか?」、「他の人が住んでいる賃貸中の戸建てを売却できるのか?」といった疑問に思われている方も多いようですので、その点についてご説明したいと思います。

他人に賃貸している不動産も売却は可能

他の人が住んでいる賃貸中の物件も売却は可能です。

売却することについて法的には問題ありません。

ただ、他の人に貸している賃貸物件は、売却に関していくつかの注意点があります。

賃貸中の物件を売る際の注意点

1. 売却価格は安くなる可能性がある

一般的に、居住用のマンションや戸建てに比べて、賃貸中のマンションや戸建ては、売却価格が安くなる傾向があります。

誰も住んでいない物件であれば居住用不動産として売却することができますが、既に他人が住んでいる物件を売る場合は「収益物件(投資用不動産)」としての売却になります。

収益物件としての売却となると、買い手は、居住用の物件を探している人ではなく投資を目的として物件を探している人になります。

そのため通常の売却とは異なり、家賃収入などからどれぐらいの利回りがあるのかといった点を重視されるようになります。

なお、賃貸している収益物件の場合は、「収益還元法」という方法で不動産の価格を算定します。

収益還元法とは

収益還元法とは、一言でいうと「不動産から得られる純収益を還元利回りで割り戻して不動産の価格を判定するもの」です。

なお、純収益は、収益(家賃収入)から経費を差し引いたものになります。
また、還元利回りは、その不動産に投資して得られる利回りのことで、不動産の価格と同様、その地域や不動産の内容によってある程度の相場のようなものがあります。

家賃が安いほど不動産の売却価格も安くなる

以上のとおり、賃貸中のマンションや戸建ては収益物件として売却するようになりますので、家賃収入の大きさが重視されます。

ちなみに、上記の「収益還元法」で計算する場合も、家賃(純収益)が高ければ高いほど不動産の価格も高くなる仕組みです。

ただ、実際には家賃もその地域の相場と物件の内容によって決められていますので、売却する物件だけが飛び抜けて高い家賃になっているということはないと思います。

そのため一般的には、居住用のマンションや戸建てに比べて、賃貸中のマンションや戸建ては、売却価格が安くなる傾向があります。

2. 賃貸中の物件は売れにくい

マンションや戸建てを探している人の多くは、自分たちで住むための物件を探しています。

そのような人にとって、他の人が住んでいる物件(賃貸物件)を買うという選択肢はありません。

そのため、賃貸中の物件を探している人は、家賃収入を目的にしている「投資目的の人」に限られてしまします。

もちろん、投資用の不動産を探している人もいますので、タイミングが合えば早く売れることもありますが、どうしても希望者の数が少なくなるため、売却までに時間がかかる場合があります。

3. 内覧ができない場合がある

不動産の購入はもちろんとても高価な買い物になりますので、買い手から内覧を希望されるのが一般的です。

普通の売買であれば、売り主側が内覧を受け入れるだけで問題はありませんが、賃貸中の物件の場合は、内覧を実施するために借主(入居者)に許可をもらう必要がでてきます。

また、入居者の方がすんなり受け入れてくれた場合はスムーズですが、「知らない人に部屋に入られるのは嫌だ」と言われて拒否された場合は、それ以上は強く言えなくなります。

そういった場合は、内覧ができない状態で売却を進める必要がありますので、購入希望者にとってもなかなか買いづらい面があります。

そのため、内覧ができないという理由で値下げをお願いされるケースもあります。

売主側も建物内部を確認できない場合は要注意

ただ、内覧できないということは、売主側にとっても建物の内部を確認できないということになります。

それは、売却後のトラブルの原因となるので注意しておかないといけません。

例えば、売却前から雨漏りがあったり、何らかの設備が故障したりしていた場合、瑕疵担保責任の問題が発生してしまいます。

そのためにも、内覧ができない場合には、売主と買主の間で事前に「瑕疵担保責任の免責」などを決めておいた方が安心です。

まずは査定してもらうことが大切

賃貸中の物件は、通常の物件と内容が異なりますので、まずは不動産会社に査定をしてもらって、どれぐらいの価値があるのか知ることが大切です。

その査定価格をもとに、今後どのように売却を進めたらよいのか検討することができます。

一社だけに査定をお願いした場合は、その価格が適正価格であるか判断ができませんので、「不動産の一括査定サイト」を利用して複数の会社から査定を受けるようにした方が安心です。

» 一括査定サイトはこちら
(無料)

簡単・便利!複数の不動産会社に査定依頼!


不動産を売るなら、無料の一括査定サイトがおすすめ

不動産売却ガイド 編集者

不動産売却ガイド 編集者

「不動産会社を探されている方」や「不動産の価格が気になる方」には、一括査定サイトがオススメです。

一括査定サイトでは、一度の入力で複数の不動産会社に一括で査定を依頼できますので、大変便利です。

私がお勧めする一括査定サイトは「イエウール」です。

無料の一括査定サイト【イエウール】

» 完全無料の不動産一括査定サイト【イエウール】

  • 最大6社に一括で査定依頼。かんたん入力で依頼も簡単。
  • 大手から地域密着型まで、売却実績が豊富な全国の優良不動産会社が参加。

» 一括査定サイトはこちら
(無料)

不動産売却ガイド 編集者

不動産売却ガイド 編集者

不動産鑑定事務所での経験を活かし、読者の方へ不動産売買に関する役立つ情報をご提供できるよう努めています。